오늘 이 글은 국가나 공공기관이 시행하는 공익사업을 위해 토지를 내놓아야 하는 상황에서, 그에 맞는 합당한 금액의 보상금을 받고자 하는 분들을 위해 작성되었습니다.

국가나 공공기관에서는 여러 공익사업을 시행합니다. 공익사업을 진행하기 위해서는 사업시설을 설치할 토지가 필요하기 때문에 사업에 필요한 부지의 소유자와 먼저 협의를 거쳐 매입을 진행하게 됩니다.

다만 부지 매입 과정에서 항상 원활하게 협의가 이루어지는 것은 아닙니다. 협의가 결렬되는 경우에는 토지수용제도를 통해 토지를 취득하고, 토지 소유자에게 토지수용보상금을 지급하는 절차가 진행될 수 있습니다.

이번 글에서는 토지수용제도란 무엇인지부터 토지수용보상금이 결정되는 과정, 보상금 산정 시 확인할 사항과 보상금에 이의가 있는 경우의 대응 방법까지 살펴보겠습니다.

국방·군사 사업을 비롯하여 공익을 목적으로 시행하는 철도·도로·공항·항만·하천·제방·댐·운하·폐수처리 등의 사업에서는 사업에 필요한 토지가 요구될 수 있습니다.

국가나 지방자치단체가 설치하는 보건시설·문화시설·공원·수목원·광장·운동장이나 공익을 목적으로 하는 학교·도서관·박물관·미술관 건립 등의 사업도 마찬가지입니다. 이러한 사업을 진행할 때 국가나 공공단체에서는 먼저 토지 소유자와 토지 매수에 관한 협의를 진행합니다.

협의가 원활하게 이루어진다면 상호 간 계약을 체결하여 토지를 매수하게 됩니다. 반면 협의가 결렬된다면 토지보상법 제4조에 따른 공익사업에 해당하는지를 전제로 토지수용제도를 통해 사업에 필요한 토지를 취득하고 토지수용보상금을 지급하는 절차가 진행될 수 있습니다.

토지수용은 사유재산에 대한 제한을 수반하는 제도입니다. 따라서 토지를 수용할 수 있는 종류의 공익사업이라고 하더라도 법에서 정한 절차에 따라 해당 사업이 수용이 가능한 사업으로 인정되어야 실제 토지수용 절차를 진행할 수 있습니다.

토지수용보상금은 감정평가를 거쳐 결정됩니다. 감정평가기관은 토지 소유자가 제출한 의견서 등을 참고하여 수용 대상 토지를 평가하고, 해당 평가액을 토대로 토지수용보상금이 산정됩니다.

이때 협의매수 단계에서 평가에 참여한 평가자는 수용재결을 위한 평가 과정에서는 제외됩니다.

수용평가 금액이 협의매수 당시 사업시행자가 협의 가격으로 제시했던 금액보다 낮은 경우에는 당초 협의 과정에서 제시했던 금액을 기준으로 토지수용보상금이 결정됩니다.

보상의 대상은 토지만으로 한정되지 않습니다. 개별 사정에 따라 건물이나 기타 지장물, 영업손실 등도 함께 보상 대상이 될 수 있습니다.

• 토지
• 건물 및 기타 지장물
• 영업보상
• 휴업보상
• 폐업보상
• 권리 및 기타 보상
• 사업구역 밖의 보상
• 영농손실보상

다만 각각의 보상에는 별도의 산정 기준과 인정 요건이 있기 때문에 자신이 어떤 항목에 해당하여 보상을 받을 수 있는지를 미리 확인할 필요가 있습니다.

토지수용보상금에서 가장 주요한 산정 대상은 토지입니다. 그러나 토지 자체에 대한 보상 외에도 영업이나 영농 과정에서 발생하는 손실이 있다면 그에 대한 보상이 별도로 문제될 수 있습니다.

◆토지의 보상금 산정

토지에 대한 토지수용보상금은 공시지가를 기준으로 하여 감정평가사가 수용 대상 토지의 개별적인 특성 등을 비교하고 평가한 가격을 토대로 결정하게 됩니다.

다만 해당 공익사업으로 인해 발생한 개발이익이나 투기적 가격 상승 등 지가가 상승한 부분은 보상금 산정에서 제외됩니다.

또한 사업시행자가 국가나 공공단체인 채권보상 대상 사업의 경우에는 법에서 정한 요건에 따라 본인이 희망하거나 토지 소유자 또는 관계인이 원하는 경우 등에 채권으로 보상할 수도 있습니다.

◆휴업·폐업에 따른 보상

휴업보상의 경우에는 4개월 이내의 휴업으로 인하여 발생하는 최소 인원 인건비 등 고정적인 비용이 보상 대상에 포함될 수 있습니다.

폐업보상은 다른 장소로 이전해서는 해당 영업을 계속할 수 없거나, 다른 장소에서는 해당 영업에 필요한 허가를 받을 수 없는 경우 등이 있습니다.

또한 도축장처럼 악취 등의 문제로 인해 다른 장소로 이전하는 것이 어렵다는 점이 객관적인 사실에 근거하여 인정되는 경우에도 폐업보상이 이루어질 수 있습니다.

◆영농손실보상

영농손실보상은 농지의 소유자와 실제 경작자가 다른 경우 누구에게 보상금이 지급되는지를 확인해야 합니다.

농지 소유자와 실제 경작자가 다른 경우에는 협의에 따라 보상금이 지급되며, 협의가 이루어지지 않는 경우에는 각각 일정 비율로 보상금이 지급될 수 있습니다. 다만 농지 소유자가 해당 지역에 거주하는 농민이 아니라면 실제 경작자에게 보상금이 지급되는 경우가 있습니다.

토지에 대한 수용재결이 이루어지고 토지수용보상금이 지급되거나 공탁되면 사업시행자는 정해진 수용 시기에 토지에 대한 소유권을 취득하게 됩니다.

그러나 결정된 토지수용보상금이 자신의 토지 가치에 비해 지나치게 적다고 판단된다면 이의신청을 검토할 수 있습니다.

수용재결에 이의가 있는 토지 소유자는 수용재결서를 받은 날부터 30일 이내에 토지수용위원회에 이의신청을 할 수 있습니다. 이의신청 여부와 관계없이 수용재결서를 받은 날부터 90일 이내에는 관할 법원에 행정소송을 제기할 수도 있습니다.

이의신청을 하는 경우에는 수용재결을 한 토지수용위원회에 이의신청서를 제출해야 하며, 신청서를 받은 토지수용위원회가 중앙토지수용위원회로 해당 이의신청서를 이송하여 처리하게 됩니다.

중앙토지수용위원회에서는 이의신청 내용을 검토한 뒤 협의매수와 수용재결 당시 평가에 참여하지 않은 다른 감정평가기관을 선정하여 다시 평가를 진행하게 됩니다.

재평가된 금액이 기존 수용재결 보상금보다 높다면 재평가 금액을 기준으로 보상금이 변경될 수 있습니다. 이의재결 결과에도 불복하고자 한다면 이의재결서를 받은 날부터 60일 이내에 관할 법원에 행정소송을 제기할 수 있습니다.

내 토지가 공공사업에 사용되어 국가나 공공기관에 토지를 내놓아야 하고 그에 따른 토지수용보상금을 받게 된다면, 토지 소유자의 입장에서는 자신의 토지 가치에 맞는 합당한 보상금을 받고자 할 것입니다.

하지만 토지수용제도는 협의매수부터 감정평가, 수용재결까지 여러 절차를 거칠 수 있고, 예상보다 적은 금액이 산정된 경우에는 이의신청이나 행정소송까지 검토해야 할 수 있습니다.

특히 토지뿐 아니라 건물이나 지장물, 영업손실, 영농손실 등 자신에게 적용될 수 있는 보상 항목이 무엇인지 확인하고, 감정평가 과정과 산정 결과에 문제가 없는지 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

토지수용보상금의 산정 결과가 적절한지 판단하기 어렵거나 현재 진행 중인 절차에서 어떻게 대응해야 할지 고민된다면 관련 자료를 바탕으로 구체적인 내용을 확인해보시기 바랍니다.