- 부동산 형사
미등기전매 형사처벌, 부동산등기 특별조치법 위반 등으로 처벌 위기 놓이신 분들이시라면?
작성일2026-09-09
오늘 이 글을 보고 계시는 분들이시라면, 소위 말하는 '미등기 전매' 건물을 매도하려는 시도를 하셨다가 적발되어 법적 처벌의 위기에 놓이셨다는 의미이실 것입니다.
만약 부동산 매매 계약을 체결했는데 해당 부동산의 매도인과 등기부상의 소유자가 다르다면 어떻게 해야 할까요?
적지 않은 분들이 등기부상의 소유자가 다르다 해도 대리인이 대신 매도를 하는 것일 수도 있으니 큰 문제는 없을 것이라 생각하고 거래를 강행하시기도 하지만, 해당 문제는 가볍게 넘길 사안이 아닙니다.
다양한 문제들이 발생할 여지가 있지만 그중에서도 미등기 상태의 건물을 매수한 뒤 제3자에게 다시 매도하는 상황이 발생할 경우, 미등기전매 형사처벌 문제로 이어질 수 있기 때문입니다.
다만 모든 미등기 건물 거래가 범죄는 아닌 만큼, 미등기전매 형사처벌의 위기에 놓여 계시다면 등기를 생략한 이유는 무엇이며 매수와 재매도 사이의 간격은 어느 정도인지 등 거래의 흐름을 파악하여 대응 방향을 모색해봐야 합니다.
오늘은 미등기전매 형사처벌 수위는 어느 정도인지, 혐의를 받고 있는 위기 상황에서 어떤 대응이 필요한지를 알아보겠습니다.
미등기 전매 상태의 건물, 섣부른 매도는 처벌로 이어집니다
부동산 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 일정한 시점부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청해야 합니다.
◆등기 신청의 기준 시점
계약 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날부터, 계약 당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청해야 합니다.
| 구분 | 등기 신청 기산점 |
|---|---|
| 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우 | 반대급부의 이행이 완료된 날 |
| 일방만 채무를 부담하는 경우 | 계약의 효력이 발생한 날 |
그런데 해당 기간 이후 다시 제3자와 소유권 이전을 내용으로 하는 계약이나 계약 당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결하고자 한다면, 그 제3자와 계약을 체결하기 전에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청해야 합니다.
◆위반 시 형사처벌
조세부과 회피, 시점 간 가격변동에 따른 이득 취득, 권리변동을 규제하는 법령상 제한 회피를 목적으로 이를 위반한다면 미등기전매 형사처벌의 대상으로 간주되어 처벌이 선고될 수 있습니다.
| 3년 이하의 징역 | 1억 원 이하의 벌금 |
실제로 동법 제8조는 해당 경우에 대하여 3년 이하의 징역이나 1억 원 이하의 벌금에 처한다고 규정하고 있습니다.
또한 형사처벌의 요건이 충족하지 않더라도 정당한 사유 없이 등기 신청이 지연된다면 그에 대한 과태료가 부과될 수 있습니다.
60일만 해결되면 문제되지 않을까요?
많은 분들이 잔금 지급 등 반대급부의 이행이 완료된 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하면 이후 미등기전매 형사처벌에서는 자유로워진다고 오인하십니다.
그러나 등기 신청을 하셨다 해서 무조건 법적 제약에서 자유로워지는 것은 아닙니다.
◆잔금 지급 후 다시 매도하는 경우
이미 잔금을 지급한 뒤 제3자에게 다시 매도하려면 재매도 계약을 체결하기 전에 먼저 자신의 매수계약에 따른 등기를 신청해야 합니다.
따라서 잔금을 지급한 지 얼마 지나지 않았어도 신청 없이 재매도 계약부터 체결했다면 미등기전매 형사처벌의 대상이 될 수 있습니다.
◆잔금 지급 전 다시 매도하는 경우
반대로 최초 매매의 잔금 지급 전에 제3자와 다시 매매계약을 체결했다면, 먼저 체결한 계약의 반대급부 이행이 완료된 날부터 60일 이내에 등기를 신청해야 합니다.
| 01 | 최초 매매계약 체결 시점 확인 |
| 02 | 잔금 지급 및 실제 송금일 확인 |
| 03 | 재매도 계약 체결 시점과 등기 신청 여부 확인 |
법에서 요구하는 것은 '정해진 시점까지의 등기 신청'이기 때문에 계약서상의 날짜와 실제 송금일 등을 미리 정리하여 혼란이 발생하지 않도록 유의하시기 바랍니다.
처벌 대상이 되면 계약 효력도 무효가 되나요?
간혹 미등기전매 형사처벌 대상이 되면 매수인에게 판 건물에 대한 매매 계약 효력이 무효가 되는지 궁금해하시는 분들이 계십니다.
대법원은 미등기전매 형사처벌 대상이라는 이유가 민사상 효력까지 무효로 만드는 취지는 아니라고 보았습니다.
만약 매수인 측에서 매도인에게 계약 효력을 부정하고자 한다면 기망행위 등 별도의 무효 사유를 검토하여 주장해야 합니다.
◆계약 효력과 이전등기는 별개의 문제
다만 계약이 유효한 점과 최초 매도인에게 직접 등기를 요구할 수 있는 것은 다른 문제입니다.
최종 매수인이 미등기 전매 합의를 근거로 직접 이전등기를 청구하기 위해서는 관계 당사자 전원의 의사 합치가 필요합니다.
반면 실체적 권리관계에 부합하는 등기가 이미 완료됐다면 합의가 없었다는 이유만으로 무효가 되는 것도 아닙니다.
따라서 미등기전매 형사처벌 문제와 등기의 효력은 나누어 판단해야 합니다.
추가 처벌 혐의나 세금 문제까지 고려하여 대응해야 합니다
미등기전매 형사처벌에 대하여 법적 대응에 나서야 하는 상황이라면, 무엇보다 미등기 건물에 대한 세금 부담도 고려해야 합니다.
이는 미등기전매 형사처벌과 별도로 검토해야 하는 문제입니다.
◆미등기양도자산의 세금
소득세법상 미등기양도자산에 해당하면 원칙적으로 양도소득 과세표준에 70% 세율이 적용되고, 장기보유특별공제와 양도소득기본공제도 배제됩니다.
다만 매매대금 전체에 70%를 곱하는 것은 아니며, 세액 산정 시에는 법령상 예외 해당 여부와 취득가액·필요경비를 따져봐야 합니다.
| 양도소득 과세표준 70% 세율 |
| 장기보유특별공제 배제 |
| 양도소득기본공제 배제 |
◆명의신탁과 장기미등기 문제
더불어 건물이 미등기 상태였던 사유가 명의신탁 건물이었던 경우도 있는 만큼 부동산실명법상 명의신탁 처벌 혐의가 적용될 수도 있습니다.
또한 정당한 사유 없이 법정 기산일부터 3년 이내에 등기를 신청하지 않은 장기미등기 건이라면 별도의 처벌과 과징금도 고려해야 합니다.
| 01 | 최초 매매계약서와 재매도 계약서 |
| 02 | 매매대금 등 지급 내역 |
| 03 | 중개 과정 당시의 대화 |
| 04 | 등기를 생략하게 된 경위 |
이러한 미등기전매 형사처벌에 대해서는 관련 자료를 수집하고 거래의 경위를 정리하여, 부동산 법률 조력을 기반으로 경찰조사에서 차근차근 설명해나갈 수 있어야 합니다.
법적 처벌의 위기에 놓인 상황이라면
등기되지 않은 건물을 섣부르게 매도하려 한다면 그대로 미등기전매 형사처벌의 대상이 될 수 있습니다.
때문에 아무 생각 없이 건물을 매도하려 하지 말고 미리 등기를 신청한 뒤 건물을 매도해야 하며, 이미 처벌 위기라면 신속하게 부동산 법률 상담을 받아 대응에 나서야 합니다.
미등기전매 형사처벌은 부동산 거래 목적, 잔금 지급과 재매도 시점, 등기 신청 여부 등 복합적인 사항들을 종합적으로 살펴보는 문제입니다.
혐의를 받고 계시는 상황이라면 신속하게 법률 상담을 받아보신 뒤 현 상황에 맞는 해결책을 마련해보시기 바랍니다.
현재 상황부터 확인해 보세요.
필요한 대응 방향을 안내해 드립니다.
