- 분양계약해지
하자담보책임, 분양계약해지 사유에 대해 아파트 분양사에게 책임을 물 수 있을까요?
작성일2026-08-31
이 글은 분양받은 아파트나 오피스텔, 상가 입주를 준비하던 중 예기치 못하게 건물 내부 하자를 발견했을 때, 이를 사유로 분양사에 하자담보책임을 지도록 요구하고 분양계약해지를 주장하고자 하는 분들을 위하여 작성되었습니다.
비싼 돈을 주고 아파트나 오피스텔, 상가에 입주했는데 정작 내부에서 누수·균열·소방설비 불량·단열 결함이 발견되면 건물을 안전하게 사용할 수 있을지 불투명하고, 사기를 당한 것 같다는 생각에 화가 날 수 있습니다.
때문에 내부 하자를 사유로 많은 분이 분양사에게 하자담보책임을 지라고 주장하거나 분양계약해지를 요구하기도 합니다.
하지만 하자가 존재한다는 사실만으로 분양계약해지가 가능한 것은 아닙니다. 특히 준공 전 하자를 발견한 상황과 준공 후 하자를 발견한 상황은 대응 방향이 다를 수 있습니다.
하자담보책임을 주장하려면 어떤 조문에 근거하여 권리를 행사할 것인지부터 구분해야 합니다. 이미 건물에 대한 사용승인과 인도가 이루어졌다면 단순한 이행지체보다 하자담보책임, 약정해제권, 불완전이행 책임까지 함께 검토해야 하기 때문입니다.
오늘은 하자담보책임 문제가 분양계약해지 사유까지 이어질 수 있는지, 그 구체적인 요건을 살펴보겠습니다.
집합건물법 제9조를 확인해야 합니다
분양받은 건물의 하자를 이유로 책임을 묻고자 한다면 먼저 해당 건물에 적용되는 법률과 책임 구조를 구분해야 합니다.
◆일반 부동산 매매의 기준
보통 일반 부동산 매매에서는 민법 제580조에 따라 매도인의 하자담보책임을 정합니다.
매매 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우, 매수인이 이를 알지 못했고 그로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해제할 수 있습니다. 다만 매수인이 하자를 알았거나 과실로 알지 못했다면 민법상 하자담보책임이 제한될 수 있습니다.
◆집합건물에 적용되는 책임
아파트·오피스텔·구분상가와 같은 집합건물에 대해서는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률, 이하 집합건물법 제9조를 살펴봐야 합니다.
집합건물법 제9조는 집합건물을 건축하여 분양한 자와 분양자와의 계약에 따라 건물을 건축한 시공자가 소유자에 대하여 담보책임을 진다고 정하고 있습니다.
완성된 목적물 또는 완성 전 성취된 부분에 하자가 있는 때에는 상당한 기간을 정하여 하자 보수를 청구할 수 있습니다. 완성된 목적물의 하자로 인하여 계약 목적을 달성할 수 없는 경우라면 계약 해제도 검토할 수 있습니다.
| 구분 | 검토 기준 |
|---|---|
| 일반 부동산 매매 | 민법 제580조에 따른 매도인의 하자담보책임 |
| 아파트·오피스텔·구분상가 | 집합건물법 제9조에 따른 분양자와 시공자의 담보책임 |
| 계약 해제 | 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 있는지 여부 |
분양계약해지는 하자의 정도가 중요합니다
분양받은 건물 내부에 하자가 있다고 판단되면 분양사나 시공사에 하자담보책임을 물어 손해배상을 청구하거나, 더 나아가 분양계약해지까지 고려할 수 있습니다.
그러나 실제 하자담보책임의 인정 여부는 단순히 하자가 몇 개 존재하는지가 아니라, 그 하자가 건물의 사용과 계약 목적에 어떠한 영향을 미치는지를 중심으로 판단하게 됩니다.
◆보수로 회복할 수 있는 하자
벽지 들뜸이나 일부 마감 불량처럼 통상적인 보수로 회복할 수 있는 문제라면 계약 해제보다는 손해배상이나 보수청구로 해결될 가능성이 큽니다.
| 벽지 들뜸 | 일부 마감 불량 |
| 통상적인 보수가 가능한 결함 | 보수 후 사용이 가능한 문제 |
◆계약 목적을 달성하기 어려운 하자
반면 구조적 안전성에 영향을 주거나 반복적으로 보수했음에도 누수가 계속되고, 관계 법령상 예정된 용도로 건물을 사용할 수 없다면 하자담보책임에 따른 해제 가능성이 커질 수 있습니다.
외벽, 지붕, 소방, 전기, 주차, 구조체 등 개별 호실의 문제뿐만 아니라 공용부분에서 발생한 결함 역시 하자담보책임의 영역에 포함될 수 있습니다.
결국 하자담보책임은 단순히 건물을 사용하는 데 불편하다는 주장보다, 해당 하자로 인하여 계약 당시 예정한 사용을 실현할 수 없다는 점을 입증하는 문제라고 볼 수 있습니다.
계약서에 별도의 해제 조항이 있다면
시공사나 분양사에 하자담보책임을 물어 분양계약해지까지 고려하고자 할 때, 계약서에 별도의 계약 해제 사유가 기재되어 있다면 해당 조항이 우선적인 검토 대상이 됩니다.
◆계약서와 특약의 해제 사유
계약 해제 가능 사유로 사용승인 지연, 설계 변경, 특정 행정처분, 분양광고 위반, 용도 제한 등이 명시되어 있다면 반드시 계약 목적 달성 불능까지 증명하지 않아도 될 수 있습니다.
따라서 하자담보책임을 이유로 계약 해지를 고민하고 있다면 분양계약서 원본과 특약을 먼저 확인하고, 계약에서 정한 해제 사유와 법정 담보책임을 함께 검토해야 합니다.
| 01 | 사용승인 지연 여부 |
| 02 | 설계 변경과 분양광고 위반 여부 |
| 03 | 행정처분이나 용도 제한 여부 |
| 04 | 계약서상 별도의 해제 조항 존재 여부 |
◆매수인에게 불리한 특약의 한계
계약서에 특약을 정해두었다고 하더라도 집합건물법과 민법이 정한 하자담보책임보다 매수인에게 불리한 내용이라면 그 효력이 제한될 수 있습니다.
따라서 문제가 발생하더라도 분양계약을 그대로 유지해야 한다는 식의 계약 강행 문구까지 모두 법적으로 보호되는 것은 아닙니다.
하자담보책임의 존속기간을 확인해야 합니다
아파트·오피스텔·구분상가와 같은 집합건물의 구분소유자가 하자담보책임을 주장할 수 있는 권리는 영원히 유지되는 것이 아닙니다. 집합건물법 제9조의2에 따라 권리행사기간이 정해져 있기 때문입니다.
◆하자 유형과 기간의 기산점
건축법에 따라 건물의 주요구조부와 지반공사 하자에는 10년, 그 밖의 하자에는 대통령령이 정한 5년 이내의 기간이 적용됩니다.
전유부분은 인도일, 공용부분은 사용검사일 또는 사용승인일이 기산점이 되므로 하자가 발생한 부분에 따라 기간 계산이 달라질 수 있습니다.
| 구분 | 기간 또는 기산점 |
|---|---|
| 주요구조부·지반공사 하자 | 10년 |
| 그 밖의 하자 | 대통령령이 정한 5년 이내의 기간 |
| 전유부분 | 인도일을 기준으로 계산 |
| 공용부분 | 사용검사일 또는 사용승인일을 기준으로 계산 |
◆하자 자료를 확보하는 방법
하자를 확인했다면 하자의 존재와 발생 경위, 보수 이후의 재발 여부를 확인할 수 있는 자료를 확보해야 합니다.
보수가 불가피한 상황이라면 보수 전 상태뿐만 아니라 철거 과정과 실제 시공 상태도 함께 기록으로 남겨두는 것이 필요합니다.
- 하자 부위의 사진과 영상
- 하자진단서와 설계도서
- 사용승인 및 사용검사 관련 자료
- 시행사나 시공사와 주고받은 문서
- 보수 요청 내역과 하자 재발 기록
- 철거 과정과 실제 시공 상태를 확인할 수 있는 자료
아직 입주 전이라 중도금이나 잔금을 지급해야 하는 상황이라면 하자가 발견되었다는 이유만으로 임의로 지급을 중단해서는 안 됩니다.
하자담보책임에서는 하자의 중대성과 함께 동시이행항변권이 문제될 수 있고, 대응을 잘못하면 오히려 수분양자의 채무불이행 문제로 이어질 수 있습니다.
따라서 부동산 법률 상담을 통해 하자담보책임, 약정해제, 채무불이행과 관련된 쟁점을 검토한 뒤 중도금과 잔금 지급, 보수 요청, 계약 해제 주장 등의 대응 순서를 정해야 합니다.
분양계약해지는 신중하게 대응해야 합니다
하자담보책임을 물어 분양계약을 끝내려고 한다면 단순히 하자가 발생했으므로 책임을 져야 한다는 방식으로 대응해서는 안 됩니다.
계약 당시 예정한 목적, 하자의 원인과 중대성, 보수 가능성, 계약서상 해제 조항, 책임 주체, 권리행사기간을 하나의 구조로 연결하여 주장해야 합니다.
| 01 | 분양계약서와 특약 내용 확인 |
| 02 | 사용승인일과 인도일 확인 |
| 03 | 하자 발견 경위와 보수 내역 정리 |
| 04 | 계약 해제와 손해배상 중 현실적인 청구 검토 |
| 05 | 시행사·신탁사·시공사별 책임 범위 확인 |
이를 위해서는 분양계약서와 특약, 사용승인·인도 시점, 하자 발견 경위, 보수 내역을 정리해야 합니다. 하자담보책임에 따른 해제와 손해배상 중 어느 청구가 현실적인지, 시행사·신탁사·시공사 중 누구에게 어떠한 책임을 물을 것인지도 함께 따져봐야 합니다.
이와 같은 복잡한 문제에 관하여 도움이 필요하시다면 부동산 법률 상담을 통해 현재 상황에 맞는 대응 방향을 미리 마련해보시기 바랍니다.
현재 상황부터 확인해 보세요.
필요한 대응 방향을 안내해 드립니다.
